2021.07.03
マンションなどのお家を購入される際、皆さん、物件価格でけで判断しがちですか？
そうではなく、月々の支払額でその評価を下さなければ意味がないのです。
最近のマンションは管理費の高騰も著しく感じております。
そこで本日はそんな中で何に気をつければ失敗を回避し、快適な暮らしができるのかを考えていきたいと思います。
・管理費高騰の背景について
・賢い物件の選び方
管理費高騰の背景について①
管理費高騰にはしっかりとした原因がありました。
数年前まで、管理費は「㎡／200円」と相場がほぼ決まっていました。
しかし、深刻な「人手不足」で、管理に携わる方々の人件費がまず高騰しました。
そんな中、新型コロナウイルスが襲来してきたのです。
そこで在留資格を持つ外国人の減少で、働き手が不足し、都心の物件では管理費が「㎡／500円」となっている結果もあります。
中古マンションでは管理費で利益が出ない事態に陥り、契約を継続しない管理会社も出始めていました。
だからといって、管理費の値上げはそう簡単なものではありません。
なぜなら、管理組合の理事会を通して、住民の合意を取り付けないといけないというような決まりがあるからです。そうなると、コストが拡大する中で管理会社は苦境に陥り、採算の悪い事業になってしまうのです。
なので中古マンションでの管理費の値上げがそう簡単なことではないので、新築マンションで管理費の変更をする前から価格を上げておこうという背景があります。
管理費高騰の背景について②
上記の背景からでは管理費だけでは利益が0に近い現状です。
そこで管理会社の稼ぎどころは『大規模修繕』となっています。既存物件でこれを丸請けできれば利幅が見込めるからだ。
しかし、大規模修繕については、必要性に応じて一般的に12年に一度の周期で適切に実施することが重要です。なので「適切」をどのように見出すかが最大のポイントとなります。
大規模修繕では「建物の劣化を防ぐこと」が目的であるため、資産価値が上がったためしはありません。なので必要以上にお金をかけても、居住者の安心と満足以外得られない状況にあります。
なので大規模修繕では適切な実施が必要になり、価格高騰が起きるのです。
賢い物件の選び方
「月々の支払額で物件を比較すること」です。
月々の支払額とは、
【住宅ローンの返済額＋管理費＋修繕積立金】
になり、新築も中古も関係なく、単純比較できるようになります。
例えば住宅ローンの返済以外の維持費で月1万円ほど高い場合、その差を価格に反映させると35年居住したと考えると420～600万円上乗せすることになります。
この月々の管理費は長い目で見た時にその重みが感じられるのです。
なので中古マンションの維持費は計算してしっかり比較しておきましょう。
中古マンションの場合、仲介手数料がかかることを気にする方がいます。
新築マンションには仲介手数料という項目はありませんが販売経費が上乗せされており、売る際の下落幅は新築のほうが大きいです。
いずれにしても新築も中古も実質的な費用のかかり方に大差はありません。
日本では、新築信仰は薄れており、すでに中古取引のほうが多くなっています。
なので価格の高騰は分譲価格だけでなく、維持費に及んでいるので、そもそも低かった時代の築5年以上経過している中古物件のほうが、オススメです。
まとめ
現在、新しく建っているマンションは管理費などの維持費が高騰しております。
お住まいを長い目で考えておられる方はそこまで築年数が経っていない中古マンションを一番に探されることをオススメします。
これからも住宅価格以外の面での価格の高騰は続きます。
なので、そのことも一つの知識として入れていただければと思います。
これからもよろしくお願いします。
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