マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

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マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

2022.04.25

そうだ、湘南の海側に家を買おう。専用庭のあるマンションでもいい。ビーチクルーザーを遊ばせ、庭の壁に外シャワーをつけよう。玄関脇にはサーフボードをタフに収納できる土間スペースが欲しい。リビングからフラットに広がるウッドデッキでの朝食は、休日の愉しみの一つだ。妻と子どもと3人+1匹暮らし。飼い犬の名はエリー。趣味のサーフィンのおかげで体力の衰えもまだ感じない。理想的だ。そして就寝前はこうつぶやく。「いいうねりが入ってくるようだ、明日は出勤前に1ラウンド楽しもう」

なんて妄想爆発な感じ、嫌いじゃないです。自分のライフスタイルに合わせたリノベーション!憧れますよね。せっかく買った家だし、自由に思うがままにアレンジしたい。でも注意も必要。リノベーションもできることと、できないことがあります。今回は特にマンションの専有部分、共有部分について考えていきたいと思います。

サーフィン帰りは専用庭でシャワーを

マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

湘南方面の住宅街を歩くと「外シャワー」がついている一戸建てが良く目につきます。これは、サーフィンから帰り、体についてしまった砂を家に入れないために、庭先でシャワーを浴びなくてはいけないという古くからの習わしがあるためです。

前述の妄想爆発もこれに倣い、マンションの専用庭の外壁に「外シャワー」つけました。でもこれダメなんですね。マンションの専用庭やバルコニーは共用部分といって、区分所有者(マンションのそれぞれの部屋の所有権を持っている人)全員で共有している部分です。部屋についている庭だからと言って勝手に外壁に穴をあける権利はありません。朝食が愉しみのウッドデッキも簡易的なもの(非常口としての機能を損なわないものなど管理規約等で定められたもの)を除いては、原則設置することができません。あくまでマンションのみんなの共有物なのです。

バルコニーはみんなのもの??

マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

ただし、専用庭・バルコニー・ルーフバルコニーなどの、主にお部屋に隣接している共用部分は特定の居住者が専用で使用できる「専用使用権」が認められていることが多いです。ここは通常、専用使用者以外は勝手に出入りできませんので、お好みの椅子を置いてお茶したり、子どもプールで戯れたり(騒音、排水には注意が必要)、寝袋を用意して寝てみたりしてもOKです。もちろん清掃や日常の維持管理は原則行う必要がありますが、専用庭の改修工事、手すり等の鉄部の塗装、防水工事などの大規模な修繕工事は、管理組合(区分所有者みんなで組織する組合)の費用で実施します。

また、特にバルコニーは避難通路や階下への避難ハッチに利用されることが多いので、火事などいざというときに避難の妨げになるような物置、植木、大きな荷物などを置くことは禁止されています。ピンチなとき、バルコニーの隣地の壁は、突き破れるようになっていますが、お隣の荷物が邪魔してしまっては困りますよね。

マンションの玄関の扉を好きなブルーにしたい、は平気?

マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

では、購入したマンションはどこまでは自由に、自分色にしていいのでしょうか?原則的にはマンションそれぞれの管理規約に基本的事項が定められていて、それに反しない範囲であれば自由に改修できます。

マンションには「専有部分」と「共用部分」という考え方があります。専有部分と共用部分の境界に関しては、法律上明確な規定がないようなのですが、国土交通省作成のマンション標準管理規約では、おおむね境界部分のうち躯体部分(主にマンションでいうところの部屋と部屋の間のコンクリート部分)は共用部分とされ、天井、床及び壁など、躯体以外の部分は全て専有部分の範囲とされています。

分かりづらいですね^^;。簡単な例としては、天井をむき出しにしたコンクリートに塗装をしてもいいのですが、穴をあけてはダメということです。また玄関扉も内側はブルーに塗り替えてもOKですが、外側はいじってはいけないのです。張り紙や看板も原則認められないことが多いでしょう。建物躯体にかかわる構造のところと、マンションの美観保全にかかわる外観のところは、マンション全体で管理する必要があるのです。

エアコンが設置できない!自分の部屋を作ったけど蒸し風呂に

マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

以上のように、コンクリートでできた壁はほぼ、穴を開けられないと思ったほうがよいです。そこで注意すべきは「エアコン」。エアコンは室内機と室外機をつながなければなりませんが、そこを通すスリーブ(貫通孔)がない場合が、特に築年数の古いマンションに見受けられます。そのための孔をダイヤモンドカッター等で開けることをコア抜きと言ったりしますが、簡単にはいきません。もともと打設済みのコンクリートはコア抜き前提では作られてなく、誤って構造に必要な鉄筋を切ってしまいかねません。

以前「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」という新築マンションでは、施工中の数か所のコア抜きが発覚してしまい建て替えまで追い込まれてしまったこともありました。億ション(販売価格が1億円以上のマンション)であったこともあり、建物の安全性というよりは、不動産価値の回復は取り戻せないとの判断だったのではないかと思います。中古マンションの実情としては、レントゲン等の適切な検査と施工を申請することによって、管理組合の承認のもと許可を受けることができることもありますが、古い物件を購入検討の際は注意が必要です。男の夢の代名詞「自分の部屋(THE書斎)」を作ってみたは良いけど、冬は寒くて夏は暑い、季節感満点の夢の国になってしまわないよう気をつけたいものです。

人生を豊かにする、リノベーションを楽しむために

マンションリノベーションにおける『共有部と専有部』の注意点

ところで筆者は、泳ぎが全くの苦手でサーフィンどころか海に近づくのも(本能的に)危険を感じてしまうのですが、湘南エリアに住んでいます。朝、私が出勤する途中の風景にも、父息子が自転車縦列でサーフボードを抱え、家路を急いでいるスローライフな日常があります。きっとあたたかいスープと優しい奥さまが、素敵なリノベ済みのお家で待っていることと思います。

そんな、家族や趣味を人生のまんなかにおいた「中古を買ってリノベーション」という選択は、生活の質を豊かにする住まい探し方のひとつです。そのためにも、正しい中古物件の選び方と、リノベーションで叶えることができること、できないことの基礎的な知識を学んでおくことは、家探しを楽しむコツかもしれません。

odin-nishi

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オーディン不動産販売&リノベーション サイトにお越し頂き有難うございます。 オーディン都市開発(株)の西と申します。 私自身、不動産業界に身を提示て早20年以上の月日が経ちました。 昨今の不動産業界と言えば、ちょうどデジタル化に対応した会社と、そうでない会社に二分されており、弊社はどちらかと言えば、いち早くデジタル化を推奨とした企業になります。 お家探しも、今やネットでサクサク検索できる時代です。 ですが、まだデジタルに対応したロボットが案内をしてくれる所までは時代は進んでいません。 そこはやはり、「人」に頼らざる得ません。 ですので、弊社では不動産業界の経験値がある人員にて、業務を行なっております。 1から10まで全て仕事をこなせて、始めて人に安心感が与えられる「一人前」の仕事ができると弊社では考えております。 次に何が起きて、そのための準備は何で、、など、不動産の購入・または売却というのは、本当に分かりにくいものです。 それを分かりやすく且つ、気持ちの良い取引をして頂く。 これをモットーとして、弊社ではお客様に携わらせて頂いております。 ただ単に物件を買うだけでしたら、本当にAIの方が優れているでしょう。 ですが、人であるからこそできる人情、嬉しい楽しいなどといった感情を、共に共有できればと思います。 弊社はご縁を大切にしています。

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オーディン都市開発株式会社      代表取締役 西 恭平         サイトにお越し頂き有難うございます。 弊社は「セットローン」を活用した新しい住宅ローンが組める唯一無二な会社です。お陰様で社歴も長く45年目に突入しております。                金融機関様からの支援も賜り、弊社における金利の優遇も他にはない利率にて、住宅ローンがお組み頂けます。※最大0.32%の金利も実現!住宅購入&リノベーションは是非とも弊社にお任せ下さい。

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